O setor imobiliário está aquecido em Itaquera? Se a análise for feita de forma visual, levando em conta os stands de vendas encontrados principalmente nas proximidades do centro do bairro, pode-se afirmar que sim.
Tanto as torres de apartamentos, quanto os condomínios fechados, vêm sendo bem procurados. Não apenas pela localização dos empreendimentos, mas principalmente pelo preço acessível de suas unidades.
E mesmo com toda esta visibilidade, muitas pessoas questionam o aquecimento do setor imobiliário nos distritos de Itaquera, Parque do Carmo e Cidade Líder.
Para entender o que de fato está acontecendo, a reportagem do Jornal Desenvolve Itaquera conversou com Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi – Sindicato da Habitação.
EXPECTATIVA
Antes da Copa do Mundo, de acordo com Petrucci, ocorreu uma “teoria” de lançamentos imobiliários em Itaquera, isso no mesmo período da construção do “Itaquerão” – estádio do Corinthians.
“Depois deu uma amenizada. Em 2013/2014, foram quase 800 unidades de imóveis lançadas. Depois, em 2015, voltou a amenizar. Agora, nos últimos anos, principalmente em 2017 e 2018, percebemos que o mercado vem crescendo na região”, observou.
O economista também destacou que havia uma expectativa muito grande com a melhoria viária e a mobilidade na região, em função da construção do estádio. Algo muito bom para o mercado imobiliário. Ou seja, quanto mais mobilidade, melhor para os lançamentos. Além disso, o perfil da oferta de produtos foi mudando com o passar dos anos.
“Antes da Copa do Mundo tínhamos apartamentos quase que exclusivamente de dois dormitórios, alguns de três. Hoje vemos que os empreendimentos continuam sendo econômicos, muito provavelmente, na sua grande maioria, dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, com apartamentos de 1 e 2 dormitórios. Outra coisa, Itaquera, Parque do Carmo e Cidade Líder são bairros muito vocacionados para a primeira moradia.”
OFERTA DE IMÓVEIS
Se olharmos a série de lançamentos apresentada pelo Secovi, no ano de 2017, todos eram de apartamentos de 1 e 2 dormitórios. Produto que se manteve em 2018. Teve apenas um condomínio horizontal de quatro casas de três dormitórios.
Além disso, a região continua sendo bastante atrativa para empreendimentos mais econômicos.
“Eu diria de produtos que vão de R$ 180 mil a R$ 240 mil. E, pelos resultados que temos na nossa pesquisa, que engloba o município todo, são produtos que estão tendo uma aderência muito forte à demanda da região. Atende a quem procura por apartamento e aqueles que procuram por condomínios fechados”, pontuou.
CONDOMÍNIOS
Itaquera também tem um público cativo para que se possa aproveitar terrenos de 1.500, 2.000 e 2.500 metros, segundo Petrucci. “Ao invés de levantar prédios, você pode fazer casas de dois e três dormitórios. É um produto que tem bastante liquidez.”
Simplificando, a região tem público para pequenos condomínios, com 10, 15 e 20 casas, como para empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida, com apartamentos com dois dormitórios, que podem ser ofertados por um tíquete médio de R$ 180 mil.
REGIÃO ATRATIVA
Disponibilizar terrenos com grandes metragens, apresentar um custo mais baixo de aquisição, ter uma localização privilegiada, agrupar um grande número de equipamentos de lazer e de serviços – públicos e particulares – contar com uma gama de linhas de ônibus, além de trem e metrô, estão entre os atrativos da região.
“Nós não temos a menor dúvida que os distritos de Itaquera, Cidade Líder e Parque do Carmo são atrativos para o mercado imobiliário em função do seu preço e demanda, da densidade de Itaquera e possibilidade de se construir, e da outorga possibilitar esses empreendimentos.”
Petrucci acredita que a ascensão imobiliária em Itaquera não pare. “Esta área da cidade é muito bem servida de metrô, trem e shoppings. A questão da mobilidade melhorou muito nos últimos anos. Poderia ter melhorado mais, se as obras prometidas para a Copa do Mundo tivessem saído. Itaquera possui todos os atrativos para continuar com o mercado imobiliário dinâmico como ela tem hoje”, observou.
LANÇAMENTOS
Embora os apartamentos ofertados na região de Itaquera sejam mais econômicos, as construtoras estão investindo para oferecer diferenciais inseridos em empreendimentos de alto padrão e aprimorando cada vez mais os projetos. Entre os itens estão as chamativas áreas de lazer.
“O programa Minha Casa, Minha Vida é de 2009. As empresas que trabalham neste formato, como a Plano&Plano, MRV Engenharia, Cury e Econ conseguiram, no decorrer dos anos, oferecer produtos melhores do que em 2009. E por um preço comparativamente mais acessível para as famílias, agora em 2019. E isso é bom para o mercado.”
Ainda de acordo com o economista-chefe do Secovi, se uma empresa oferece dez itens de lazer ou serviços para um determinado empreendimento, a próxima construtora irá tentar oferecer os mesmos dez itens ou mais.
“Isso satisfaz as expectativas dos compradores. O mercado foi se adequando e cada vez mais está oferendo não só itens de lazer, mas serviços, nestes condomínios. Da mesma forma que se oferece em um condomínio de alto padrão. Claro que é proporcional, mas eles não deixam de ter itens atrativos aos seus compradores”, pontuou Petrucci.
IMPASSE NA PREFEITURA
Investidores não apenas de Itaquera, mas da cidade como um todo, aguardam por definições da Prefeitura referentes à nova Lei de Zoneamento (Plano Diretor 2014 nova Lei de Zoneamento 2016), relacionadas principalmente à questão do potencial construtivo.
“Estamos conversando com a Prefeitura e propondo uma calibragem na Lei de Zoneamento. Principalmente para atingir os miolos dos bairros, que nós chamamos de remanso, onde ficou muito restrita a construção. Não só por você poder construir de uma para duas vezes, ou seja, um terreno de 1.500 metros eu só posso construir 3 mil metros, mas como pela questão do gabarito de 28 metros.”
EXPECTATIVA
A expectativa do Secovi é que a questão seja resolvida em breve. “Está sendo finalizado um projeto de lei que será encaminhado para a Câmara dos Vereadores. A nossa expectativa é que, durante os meses de maio e junho, a gente possa defender as questões de gabarito, outorga onerosa e cota mínima de vaga, assuntos que estão nesse projeto de lei.”
LANÇAMENTOS
Por ano, são lançadas cerca de 31/32 mil unidades habitacionais na cidade de São Paulo. E a grande preocupação do Secovi não é apenas com o que vai acontecer em 2019, mas com o futuro do mercado imobiliário daqui em diante em toda a cidade.
“Esta calibragem na Lei de Zoneamento permitirá que o setor de incorporação continue ofertando, com viabilidade, empreendimentos de algo em torno de 31/32 mil unidades, por ano. Caso esta calibragem não aconteça, ficará inviável uma série de áreas dentro do zoneamento da cidade, principalmente, por causa do gabarito de 28 metros”, alertou Petrucci.
Dados de Unidades Habitacionais – Fonte: Secovi-SP
| Ano | 1 dorm. | 2 dorms. | 3 dorms. | 4 dorms. | Total |
| 2004 | 0 | 72 | 0 | 0 | 72 |
| 2005 | 0 | 53 | 23 | 0 | 76 |
| 2006 | 0 | 141 | 51 | 0 | 192 |
| 2007 | 0 | 82 | 46 | 0 | 128 |
| 2008 | 0 | 107 | 100 | 0 | 207 |
| 2009 | 0 | 547 | 90 | 0 | 637 |
| 2010 | 0 | 101 | 5 | 0 | 106 |
| 2011 | 0 | 568 | 22 | 0 | 590 |
| 2012 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 2013 | 0 | 714 | 72 | 0 | 786 |
| 2014 | 0 | 585 | 183 | 0 | 768 |
| 2015 | 0 | 294 | 14 | 0 | 308 |
| 2016 | 0 | 351 | 94 | 0 | 445 |
| 2017 | 192 | 669 | 0 | 0 | 861 |
| 2018 | 55 | 852 | 4 | 0 | 911 |
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